Η εκμίσθωση ακινήτων αποτελεί για πολλούς ένα σημαντικό εισόδημα. Όμως, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι ιδιοκτήτες δεν καταφέρνουν να εισπράξουν το συμφωνημένο ενοίκιο. Τι συμβαίνει σε αυτή την περίπτωση; Δηλώνονται ή όχι αυτά τα ανείσπρακτα ποσά στη φορολογική δήλωση; Υπάρχει τρόπος να μην φορολογηθείτε για ενοίκια που δεν έχετε λάβει;
Σε αυτόν τον οδηγό, η SK Advisors εξηγεί όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για τη δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων:
1. Είναι υποχρεωτικό να δηλώσω τα ανείσπρακτα ενοίκια;
Κανονικά, ο φορολογούμενος δηλώνει όλα τα εισοδήματα που προκύπτουν από εκμίσθωση ακινήτων, ανεξαρτήτως αν τα έχει εισπράξει. Ωστόσο, υπάρχει εξαίρεση: Αν αποδείξετε ότι τα ενοίκια δεν έχουν εισπραχθεί, μπορείτε να μην τα φορολογηθείτε.
❗ Προσοχή: Η απαλλαγή ισχύει μόνο αν έχουν γίνει οι απαραίτητες νομικές ενέργειες.
2. Τι πρέπει να κάνω για να εξαιρεθούν τα ανείσπρακτα ενοίκια;
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ότι για να μην φορολογηθείτε για ανείσπρακτα ενοίκια, πρέπει:
- Να έχει επιδοθεί εξώδικο στον ενοικιαστή
- Να έχει κατατεθεί αγωγή έξωσης ή διαταγή πληρωμής
- Να έχετε στα χέρια σας τα σχετικά έγγραφα πριν την προθεσμία υποβολής της δήλωσης
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί να πείτε ότι δεν πληρωθήκατε – πρέπει να υπάρχουν συγκεκριμένες αποδείξεις.
3. Πού και πώς δηλώνονται τα ανείσπρακτα ενοίκια
Κατά τη συμπλήρωση του Ε2:
- Δηλώνετε κανονικά το ακίνητο και τη μίσθωση
- Συμπληρώνετε μηδενικά ποσά στα έσοδα
- Επιλέγετε το πεδίο “ανείσπρακτα ενοίκια” στο Ε2
Η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ σας καθοδηγεί βήμα προς βήμα στη συμπλήρωση. Προσοχή στη σωστή αναγραφή των στοιχείων του ενοικιαστή.
4. Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για τα ανείσπρακτα ενοίκια
- Εξώδικη δήλωση – πρόσκληση για πληρωμή
- Απόδειξη επίδοσης εξωδίκου
- Αγωγή ή διαταγή πληρωμής που έχει κατατεθεί στο δικαστήριο
- Απόφαση δικαστηρίου, αν έχει ήδη εκδοθεί
Όλα τα παραπάνω κρατούνται στο αρχείο του φορολογούμενου και επιδεικνύονται σε περίπτωση ελέγχου.
✅ Δεν απαιτείται επισύναψη στην πλατφόρμα της δήλωσης, αλλά ενδέχεται να ζητηθούν από την Εφορία.
5. Τι γίνεται με το Τεκμήριο ιδιοκατοίκησης ή παραχώρησης;
Ακόμα κι αν δεν έχετε εισπράξει το ενοίκιο, το ακίνητο θεωρείται εκμισθωμένο – δεν επηρεάζεται το τεκμήριο. Εξαίρεση υπάρχει μόνο:
- Αν αποδείξετε ότι το ακίνητο παρέμεινε κενό (π.χ. με διακοπή ΔΕΗ και μη ύπαρξη μισθωτηρίου)
- Ή αν παραχωρήθηκε δωρεάν (δηλώνεται ως τέτοιο στο Ε2)
6. Τι ισχύει για τα ενοίκια που τελικά εισπράττονται σε επόμενο έτος;
Αν το ανείσπρακτο ενοίκιο καταβληθεί αργότερα (π.χ. μέσα στο 2026), τότε:
- Δεν το δηλώνετε στη φετινή δήλωση
- Το δηλώνετε ως εισόδημα του επόμενου έτους, στο έτος που πράγματι το εισπράξατε
Αυτό ισχύει εφόσον το έχετε εξαιρέσει με εξώδικο και αγωγή από τη φετινή δήλωση.
7. Ποια είναι τα συχνότερα λάθη
- Δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων χωρίς νομικά έγγραφα → Απόρριψη από Εφορία
- Λανθασμένη συμπλήρωση στο Ε2 (π.χ. χωρίς μηδενικό ποσό)
- Υποβολή εξώδικου μετά την προθεσμία της δήλωσης
- Αντί για εξώδικο, χρήση email ή προφορική ειδοποίηση (δεν είναι αποδεκτή)
❗ Η ακρίβεια στη συμπλήρωση της δήλωσης είναι κρίσιμη.
8. Γιατί να απευθυνθείτε σε λογιστή
Η σωστή δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων προστατεύει τον ιδιοκτήτη από άδικη φορολόγηση. Χρειάζεται:
- Άριστη γνώση του Ε2 και της σχετικής νομολογίας
- Ενημέρωση για τις αλλαγές στην ΑΑΔΕ και τα δικαιολογητικά
- Συνεννόηση με νομικό σύμβουλο όταν χρειάζεται
Η SK Advisors:
- Συνεργάζεται με δικηγόρους για επίδοση εξωδίκων
- Διασφαλίζει τη σωστή συμπλήρωση της δήλωσης και του Ε2
- Ενημερώνει για τις προθεσμίες και παρακολουθεί κάθε υπόθεση
9. Συχνές ερωτήσεις – FAQ
Μπορώ να υποβάλω εξώδικο μετά τη φορολογική δήλωση; Όχι. Αν δεν έχει επιδοθεί πριν την υποβολή, το ενοίκιο θεωρείται εισπραχθέν.
Χρειάζεται κάθε χρόνο νέα αγωγή για το ίδιο ακίνητο; Όχι, εφόσον το δικαστήριο δεν έχει ακόμη αποφανθεί, αλλά πρέπει να τεκμηριώνεται η συνέχιση της οφειλής.
Μπορώ να κάνω τροποποιητική αν ξεχάσω; Ναι, αλλά μετά την υποβολή και χωρίς τα έγγραφα, η απαλλαγή δύσκολα θα γίνει δεκτή.
Η δήλωση ανείσπρακτων ενοικίων απαιτεί σωστή διαδικασία και τεκμηρίωση. Μπορείτε να αποφύγετε τη φορολόγηση για εισοδήματα που δεν έχετε εισπράξει, αρκεί να κινηθείτε έγκαιρα και με τα σωστά βήματα.
Η SK Advisors είναι στο πλευρό των ιδιοκτητών με καθοδήγηση, νομική υποστήριξη και υπεύθυνη λογιστική κάλυψη. Μην πληρώνετε φόρους για εισοδήματα που δεν πήρατε – εμπιστευθείτε τους ειδικούς.
