Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να μοιάζει απλή: ανεβάζετε το ακίνητο σε μια πλατφόρμα, έρχονται κρατήσεις, μπαίνουν χρήματα στον λογαριασμό και στο τέλος της χρονιάς δηλώνεται το εισόδημα. Στην πράξη όμως το Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση θέλει καθαρή φορολογική εικόνα από την πρώτη κράτηση, γιατί κάθε ακίνητο, κάθε πλατφόρμα και κάθε αλλαγή στη χρήση του ακινήτου μπορεί να δημιουργήσει υποχρεώσεις.
Ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται να γίνει φοροτεχνικός. Χρειάζεται όμως να ξέρει ποια στοιχεία πρέπει να τηρεί, ποιες δηλώσεις γίνονται, πότε προκύπτει εισόδημα από ακίνητη περιουσία, πότε η δραστηριότητα μπορεί να θεωρηθεί επιχειρηματική και ποια λάθη μπορούν να οδηγήσουν σε διορθώσεις ή πρόστιμα. Αυτός ο οδηγός είναι γραμμένος για ιδιοκτήτες, συνιδιοκτήτες, επικαρπωτές και διαχειριστές ακινήτων που θέλουν να έχουν τα έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση οργανωμένα, χωρίς να ψάχνουν κάθε μήνα τι λείπει.
Στην SK Advisors βλέπουμε συχνά ότι το πρόβλημα δεν είναι μόνο η δήλωση. Το πρόβλημα είναι η ασυμφωνία ανάμεσα στις πλατφόρμες, στις εισπράξεις, στις δηλώσεις διαμονής, στο ακίνητο, στα πρόσωπα που έχουν δικαίωμα εκμετάλλευσης και στη φορολογική δήλωση. Όταν αυτά δεν συμφωνούν, η διόρθωση γίνεται πιο δύσκολη από την πρόληψη.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση στην πράξη
Η βραχυχρόνια μίσθωση αφορά τη διάθεση ακινήτου για σύντομη διαμονή μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες ή άλλα μέσα προβολής, χωρίς να παρέχονται ξενοδοχειακού τύπου υπηρεσίες πέρα από όσα επιτρέπονται στο πλαίσιο της μίσθωσης. Στην καθημερινή γλώσσα οι περισσότεροι τη λένε Airbnb, ακόμη κι αν χρησιμοποιείται και άλλη πλατφόρμα.
Για τον ιδιοκτήτη έχει σημασία να καταλάβει ότι η πλατφόρμα δεν αντικαθιστά τη φορολογική υποχρέωση. Το ότι μια κράτηση εμφανίζεται σε Airbnb, Booking ή άλλη εφαρμογή δεν σημαίνει ότι έχει περαστεί σωστά στην ελληνική φορολογική εικόνα. Η πλατφόρμα είναι το εμπορικό κανάλι. Η ΑΑΔΕ ζητά συγκεκριμένες ενέργειες από τον διαχειριστή του ακινήτου.
Η πρώτη ερώτηση είναι ποιος είναι ο διαχειριστής. Μπορεί να είναι ο ιδιοκτήτης, ο επικαρπωτής, ένας συνιδιοκτήτης ή άλλο πρόσωπο που έχει νόμιμη σχέση με το ακίνητο. Αν υπάρχουν συνιδιοκτησίες, γονικές παροχές, επικαρπίες ή διαφορετικά ποσοστά, πρέπει να ξεκαθαριστεί ποιος δηλώνει τι. Αν αυτό δεν γίνει στην αρχή, το λάθος εμφανίζεται αργότερα στη φορολογική δήλωση.
ΑΜΑ: ο αριθμός που δεν πρέπει να λείπει
Το πρώτο πρακτικό σημείο είναι ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου, ο γνωστός ΑΜΑ. Για κάθε ακίνητο που διατίθεται σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να υπάρχει σωστή καταχώριση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, εκτός από ειδικές περιπτώσεις όπου χρησιμοποιείται άλλος νόμιμος αριθμός, όπως σήμα ή άδεια τουριστικού καταλύματος.
Ο ΑΜΑ πρέπει να εμφανίζεται στις αναρτήσεις της πλατφόρμας. Δεν είναι λεπτομέρεια για αργότερα. Είναι βασικό στοιχείο ταυτοποίησης του ακινήτου. Αν έχετε περισσότερα ακίνητα, κάθε ακίνητο χρειάζεται τη δική του εικόνα. Αν έχετε ένα ακίνητο με διαφορετικούς χώρους που μισθώνονται χωριστά, χρειάζεται έλεγχος για το πώς πρέπει να δηλωθεί.
Ένα συχνό λάθος είναι να χρησιμοποιείται ο ίδιος αριθμός σε λάθος καταχώριση ή να αλλάζει η περιγραφή του ακινήτου στην πλατφόρμα χωρίς να ελέγχεται η εικόνα στο μητρώο. Άλλο λάθος είναι να ανεβαίνει το ακίνητο προσωρινά “για δοκιμή” χωρίς να έχει προηγηθεί ο φορολογικός έλεγχος. Μια δοκιμαστική ανάρτηση μπορεί να φέρει πραγματική κράτηση και τότε οι υποχρεώσεις τρέχουν.
Δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής
Η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής είναι το σημείο όπου οι κρατήσεις αποκτούν φορολογική καταγραφή. Για κάθε διαμονή πρέπει να δηλώνονται τα στοιχεία που απαιτούνται, όπως το ακίνητο, η περίοδος διαμονής, το ποσό και τα στοιχεία του μισθωτή όπου προβλέπεται. Η προθεσμία και ο τρόπος υποβολής πρέπει να ελέγχονται σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ που ισχύουν κάθε φορά.
Το πιο ασφαλές πρακτικά είναι να υπάρχει μηνιαία ρουτίνα. Δεν περιμένουμε το τέλος της χρονιάς. Κάθε μήνα συγκρίνουμε τις κρατήσεις με τις δηλώσεις και τις εισπράξεις. Έτσι εντοπίζονται ακυρώσεις, προμήθειες πλατφόρμας, διαφορές ποσών, αλλαγές ημερομηνιών και πιθανές διπλοεγγραφές.
Προσοχή χρειάζεται στις ακυρώσεις και στις τροποποιήσεις. Αν μια κράτηση αλλάξει, πρέπει να εξεταστεί αν επηρεάζει δήλωση που έχει ήδη υποβληθεί. Το ίδιο ισχύει όταν η πλατφόρμα παρακρατά προμήθεια ή όταν εμφανίζονται ποσά με διαφορετική ημερομηνία πληρωμής από την ημερομηνία διαμονής. Η λογιστική εικόνα πρέπει να συμφωνεί με το πραγματικό γεγονός και όχι μόνο με το ποσό που φάνηκε στην τράπεζα.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από Airbnb
Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση αντιμετωπίζεται ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία, φορολογείται με την κλίμακα των ενοικίων. Αυτό σημαίνει ότι το εισόδημα προστίθεται στα υπόλοιπα εισοδήματα από ακίνητα και δηλώνεται στη φορολογική δήλωση του φυσικού προσώπου. Η ακριβής επιβάρυνση εξαρτάται από το συνολικό εισόδημα από ακίνητα και από το φορολογικό πλαίσιο του έτους.
Εδώ υπάρχει μια παγίδα: ο ιδιοκτήτης συχνά βλέπει το καθαρό ποσό που μπήκε στον λογαριασμό και θεωρεί ότι αυτό είναι το εισόδημα. Όμως για τη φορολογική αντιμετώπιση πρέπει να ελεγχθεί το μικτό ποσό, οι προμήθειες, οι κρατήσεις και το πώς αποτυπώνονται στην πλατφόρμα. Αν υπάρχουν πολλές πλατφόρμες, χρειάζεται ακόμη μεγαλύτερη προσοχή.
Οι φορολογικές δηλώσεις φυσικών προσώπων είναι το τελικό σημείο, αλλά όχι η αρχή. Αν οι μηνιαίες δηλώσεις και το αρχείο κρατήσεων είναι σωστά, η ετήσια δήλωση γίνεται πιο καθαρή. Αν δεν είναι, η δήλωση γίνεται αναζήτηση στοιχείων μέσα σε email, πλατφόρμες και τραπεζικές κινήσεις.
Πότε μπορεί να αλλάξει η φορολογική αντιμετώπιση
Δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες. Αν ένας ιδιοκτήτης διαθέτει ένα ακίνητο χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες, η εικόνα μπορεί να είναι διαφορετική από κάποιον που διαθέτει πολλά ακίνητα ή οργανώνει τη δραστηριότητα με τρόπο που μοιάζει επιχειρηματικός. Τα τελευταία χρόνια το πλαίσιο έχει γίνει πιο αυστηρό για περιπτώσεις με μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων ή πιο επαγγελματική λειτουργία.
Αν υπάρχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα, αν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τη συνηθισμένη διάθεση του χώρου, αν υπάρχει οργανωμένη υποδομή φιλοξενίας ή αν εμπλέκεται εταιρεία, πρέπει να ελεγχθούν πρόσθετες υποχρεώσεις. Αυτές μπορεί να αφορούν έναρξη δραστηριότητας, βιβλία, ΦΠΑ, τέλη, παραστατικά ή άλλες ειδικές υποχρεώσεις, ανάλογα με τα δεδομένα.
Η λέξη κλειδί είναι “έλεγχος”. Δεν πρέπει να παίρνεται απόφαση με βάση μια γενική απάντηση από το internet. Η ίδια περίπτωση μπορεί να αντιμετωπιστεί διαφορετικά ανάλογα με το ποιος εκμεταλλεύεται το ακίνητο, πόσα ακίνητα υπάρχουν, τι υπηρεσίες παρέχονται και πώς εισπράττονται τα χρήματα.
ΦΠΑ, τέλη και πρόσθετες υποχρεώσεις
Πολλοί ιδιοκτήτες ρωτούν αν το Airbnb έχει ΦΠΑ. Η απάντηση δεν είναι απλή για όλους. Σε απλή μίσθωση ακινήτου χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες η αντιμετώπιση είναι διαφορετική από οργανωμένη επιχειρηματική εκμετάλλευση ή από περιπτώσεις που εμπίπτουν σε ειδικές υποχρεώσεις. Ειδικά όταν υπάρχουν πολλά ακίνητα ή εταιρική εκμετάλλευση, χρειάζεται αναλυτικός έλεγχος.
Το ίδιο ισχύει για τέλη ή επιβαρύνσεις που μπορεί να συνδέονται με τη διαμονή. Επειδή οι κανόνες αλλάζουν και οι πλατφόρμες ενημερώνουν διαφορετικά τους ιδιοκτήτες, δεν βασιζόμαστε μόνο στο dashboard. Ελέγχουμε τι υποχρέωση έχει ο διαχειριστής στην Ελλάδα και ποια στοιχεία πρέπει να κρατά.
Οι φοροτεχνικές υπηρεσίες βοηθούν ακριβώς σε αυτό: να ξεχωρίσουμε αν πρόκειται για απλό εισόδημα από ακίνητο, για επιχειρηματική δραστηριότητα ή για ενδιάμεση περίπτωση που θέλει προσοχή. Το κόστος ενός λάθους μπορεί να είναι μεγαλύτερο από τον έγκαιρο έλεγχο.
Ποια στοιχεία πρέπει να κρατά ο ιδιοκτήτης
Ένας ιδιοκτήτης που εκμεταλλεύεται ακίνητο μέσω πλατφόρμας πρέπει να κρατά οργανωμένο αρχείο. Δεν χρειάζεται να είναι περίπλοκο, αλλά πρέπει να είναι πλήρες. Το αρχείο πρέπει να περιλαμβάνει:
- στοιχεία του ακινήτου και ΑΜΑ,
- πλατφόρμες στις οποίες έχει αναρτηθεί,
- κρατήσεις και ημερομηνίες διαμονής,
- ποσά κρατήσεων και προμήθειες,
- ακυρώσεις και επιστροφές,
- δηλώσεις βραχυχρόνιας διαμονής,
- τραπεζικές εισπράξεις,
- στοιχεία συνιδιοκτησίας ή επικαρπίας,
- έξοδα που σχετίζονται με το ακίνητο,
- επικοινωνία με πλατφόρμες ή διαχειριστές.
Αν το ακίνητο το διαχειρίζεται τρίτος, πρέπει να είναι ξεκάθαρο ποιος έχει την υποχρέωση υποβολής και ποιος κρατά τα στοιχεία. Η ανάθεση διαχείρισης δεν εξαφανίζει τη φορολογική ευθύνη του ιδιοκτήτη. Χρειάζεται σύμβαση, σαφής ροή ενημέρωσης και έλεγχος.
Checklist ιδιοκτήτη Airbnb
Πριν ξεκινήσει η εκμετάλλευση, ο ιδιοκτήτης πρέπει να απαντήσει σε ορισμένες πρακτικές ερωτήσεις. Το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο στο Ε9; Υπάρχουν συνιδιοκτήτες; Ποιος έχει δικαίωμα εκμετάλλευσης; Χρειάζεται ΑΜΑ; Σε ποιες πλατφόρμες θα ανέβει; Ποιος θα κάνει τις δηλώσεις διαμονής; Πώς θα παρακολουθούνται οι πληρωμές; Υπάρχουν πρόσθετες υπηρεσίες; Πόσα ακίνητα εκμεταλλεύεται το ίδιο πρόσωπο;
Αν οι απαντήσεις υπάρχουν από την αρχή, η λειτουργία γίνεται πιο ήρεμη. Αν όχι, κάθε νέα κράτηση προσθέτει ένα κομμάτι αβεβαιότητας. Η βραχυχρόνια μίσθωση είναι εισόδημα, αλλά είναι και διαδικασία. Θέλει μηνιαία παρακολούθηση, όχι μόνο ετήσια δήλωση.
Για ιδιοκτήτες στον Άγιο Δημήτριο, στα Νότια Προάστια και γενικότερα στην Αθήνα, η συνεργασία μπορεί να γίνει είτε από κοντά είτε online. Σημασία έχει να υπάρχει σταθερή αποστολή στοιχείων και να μη μένουν οι πλατφόρμες ανεξέλεγκτες.
Συχνά λάθη που βλέπουμε
Το πρώτο λάθος είναι η καθυστέρηση στο μητρώο και στον ΑΜΑ. Ο ιδιοκτήτης ανεβάζει το ακίνητο, παίρνει κρατήσεις και μετά ψάχνει τι πρέπει να δηλωθεί. Αυτό δημιουργεί πίεση και αυξάνει τον κίνδυνο λάθους.
Το δεύτερο λάθος είναι η ασυμφωνία ποσών. Η πλατφόρμα δείχνει ένα ποσό, η τράπεζα άλλο, η δήλωση άλλο. Αν δεν υπάρχει συμφωνία, η ετήσια φορολογική δήλωση γίνεται δύσκολη.
Το τρίτο λάθος είναι η λανθασμένη αντιμετώπιση συνιδιοκτησίας. Αν το ακίνητο ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα, πρέπει να ξέρουμε πώς κατανέμεται το εισόδημα και ποιος εμφανίζεται ως διαχειριστής.
Το τέταρτο λάθος είναι η παροχή πρόσθετων υπηρεσιών χωρίς έλεγχο. Καθαρισμός πριν και μετά τη διαμονή είναι διαφορετικό από υπηρεσίες κατά τη διάρκεια της διαμονής, πρωινό, μεταφορά ή άλλες παροχές που μπορεί να αλλάξουν την εικόνα.
Το πέμπτο λάθος είναι να μη γίνεται έλεγχος όταν αυξάνεται ο αριθμός ακινήτων. Ό,τι ίσχυε για ένα ακίνητο δεν ισχύει απαραίτητα για τρία ή περισσότερα.
Βραχυχρόνια μίσθωση και ακίνητη περιουσία
Η βραχυχρόνια μίσθωση δεν επηρεάζει μόνο το εισόδημα. Συνδέεται και με την εικόνα του ακινήτου. Το ΕΝΦΙΑ και ακίνητη περιουσία, το Ε9, τα τετραγωνικά, η χρήση, η συνιδιοκτησία και οι μεταβολές πρέπει να είναι σωστά. Αν η περιουσιακή εικόνα έχει λάθη, μπορεί να επηρεάσει και τις δηλώσεις εισοδήματος.
Επίσης, όταν υπάρχουν συμβατικές μισθώσεις ή δηλώσεις μισθωτηρίων ακινήτων στο ίδιο ακίνητο ή σε μέρος του, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Δεν πρέπει να υπάρχουν επικαλύψεις που δεν εξηγούνται. Ένα ακίνητο δεν μπορεί να εμφανίζεται με αντικρουόμενη χρήση χωρίς φορολογική εξήγηση.
Πώς βοηθά η SK Advisors
Η υπηρεσία Airbnb και βραχυχρόνια μίσθωση στην SK Advisors ξεκινά με έλεγχο της εικόνας. Βλέπουμε ακίνητο, ιδιοκτησιακή κατάσταση, πλατφόρμες, ΑΜΑ, κρατήσεις, δηλώσεις διαμονής και φορολογική δήλωση. Αν υπάρχουν εκκρεμότητες, τις οργανώνουμε με σειρά προτεραιότητας.
Δεν μας ενδιαφέρει μόνο να γίνει μια υποβολή. Μας ενδιαφέρει να ξέρει ο ιδιοκτήτης τι συμβαίνει κάθε μήνα. Ποιο εισόδημα έχει δημιουργηθεί, τι έχει δηλωθεί, τι λείπει και τι πρέπει να προσεχθεί πριν αλλάξει η χρήση ή αυξηθούν τα ακίνητα.
Αν σκέφτεστε να ξεκινήσετε τώρα, ο καλύτερος χρόνος για έλεγχο είναι πριν δημοσιευτεί το ακίνητο. Αν ήδη λειτουργεί, ο καλύτερος χρόνος είναι πριν κλείσει η φορολογική χρονιά. Και αν υπάρχουν λάθη, ο καλύτερος χρόνος είναι αμέσως, πριν μαζευτούν περισσότερα.
Πηγές και επίσημες πληροφορίες
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται ΑΜΑ για κάθε Airbnb;
Στις συνήθεις περιπτώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης χρειάζεται καταχώριση στο μητρώο και ΑΜΑ για το ακίνητο. Υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις όπου χρησιμοποιείται άλλος νόμιμος αριθμός, γι' αυτό γίνεται έλεγχος πριν την ανάρτηση.
Πότε υποβάλλεται η δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής;
Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά σύμφωνα με τις προθεσμίες και οδηγίες της ΑΑΔΕ. Πρακτικά, χρειάζεται μηνιαία παρακολούθηση ώστε οι κρατήσεις, οι ακυρώσεις και οι εισπράξεις να συμφωνούν.
Το εισόδημα από Airbnb φορολογείται σαν ενοίκιο;
Σε απλές περιπτώσεις χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες μπορεί να αντιμετωπιστεί ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Αν υπάρχουν πολλά ακίνητα, εταιρεία ή πρόσθετες υπηρεσίες, η αντιμετώπιση πρέπει να ελεγχθεί.
Τι γίνεται αν έχω τρία ή περισσότερα ακίνητα;
Η εκμετάλλευση περισσότερων ακινήτων μπορεί να δημιουργήσει πρόσθετες υποχρεώσεις και πιθανή επιχειρηματική αντιμετώπιση. Χρειάζεται έλεγχος πριν συνεχιστεί η δραστηριότητα με τον ίδιο τρόπο.
Πρέπει να κρατάω τις προμήθειες των πλατφορμών;
Ναι. Οι προμήθειες, οι ακυρώσεις, οι επιστροφές και τα μικτά ποσά βοηθούν στη συμφωνία των στοιχείων και στη σωστή φορολογική αποτύπωση.
Αν το ακίνητο ανήκει σε δύο άτομα ποιος δηλώνει το εισόδημα;
Εξαρτάται από τα ποσοστά, τα δικαιώματα και το ποιος εμφανίζεται ως διαχειριστής. Η συνιδιοκτησία πρέπει να ελέγχεται πριν γίνουν οι δηλώσεις.
Μπορώ να έχω μακροχρόνια και βραχυχρόνια μίσθωση στο ίδιο ακίνητο;
Μπορεί να υπάρξουν διαφορετικά σενάρια, αλλά χρειάζεται προσοχή για να μην υπάρχουν επικαλύψεις ή αντικρουόμενες δηλώσεις. Κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά.
Μπορεί η SK Advisors να αναλάβει την παρακολούθηση;
Ναι. Μπορούμε να οργανώσουμε το αρχείο, να ελέγξουμε τις δηλώσεις, να παρακολουθούμε τις κρατήσεις και να συνδέουμε τα στοιχεία με τη φορολογική δήλωση.
Θέλετε να βάλετε σε τάξη τα έσοδα από Airbnb;
Κλείστε ραντεβού με την SK Advisors για να ελέγξουμε το ακίνητο, τις πλατφόρμες, τις δηλώσεις και τη φορολογική εικόνα πριν δημιουργηθούν εκκρεμότητες.
Σημαντική σημείωση
Το άρθρο είναι ενημερωτικό και δεν αποτελεί εξατομικευμένη φορολογική ή νομική συμβουλή. Οι υποχρεώσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση εξαρτώνται από τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου, του ιδιοκτήτη και της εκμετάλλευσης.
